Les 5 choses à savoir avant d'investir !
Vous avez acheté un appartement et vous souhaitez le mettre en location ?
Avant de se lancer tête baissée, il est important de connaître les différentes options qui s’offrent à vous afin de structurer au mieux vos investissements au niveau juridique et fiscal.
Pour cela, nous vous avons préparé une checklist des 5 choses à savoir absolument avant de mettre en location votre bien immobilier !
1. Comment bien choisir mon statut juridique ?
LOCATION NUE : Exercice en nom propre.
LOCATION MEUBLÉE (LMP /LMNP) : Exercice en nom propre.
SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI IR ou IS) : La SCI est une société civile dont la vocation est de détenir un bien immobilier à plusieurs. Elle doit être constituée par minimum deux associés. Cependant, la responsabilité des associés est illimitée. Enfin, le choix du mode d’imposition est libre. La SCI est imposée de droit à l’impôt sur le revenu (IR) mais elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Simplement, le choix en faveur de l’IS est irrévocable.
2. Comment bien choisir mon statut fiscal ?
3. Quelle déclaration dois-je faire pour débuter mon activité de location ?
LOCATION NUE : RAS
LOCATION MEUBLÉE :
Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i dans les 15 jours du début de la location de votre bien, et l’envoyer au Greffe du Tribunal de commerce. Grâce à ce formulaire, vous allez pouvoir obtenir votre numéro SIRET.
Pour de la location saisonnière, vous devez déclarer votre bien pour obtenir votre numéro de loueur et dans certaines communes, il faudra réaliser une demande d’autorisation de changement d’usage (passage de l’habitation principale à l’habitation meublée de courte durée).
SCI IR / IS :
NA. Pour ce type de statut, il convient de créer une société.
4. Quelles sont les spécificités à connaître concernant votre contrat de location ?
LOCATION NUE
La location nue est régie par un cadre légal qui impose un contrat de location type, une durée de bail de 3ans, un préavis de 2 mois et un dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer hors-charges maximum.
LOCATION MEUBLÉE
La location meublée est régie par un cadre légal qui impose un contrat de location type, une durée de préavis de 1 mois et un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer hors-charges maximum. Le logement doit impérativement être meublé suivant cette liste : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/ F34769
SCI IR / IS : Idem. Se référer au type de location nue ou meublé.
5. Quelles sont mes obligations comptables en fonction du statut choisi ?
LOCATION NUE : Au micro, pas d’obligation comptable. Au réel, pas d’obligation comptable non plus mais déclaration 2044 des revenus fonciers.
LOCATION MEUBLÉE : Au micro, pas d’obligation comptable car on applique une déduction forfaitaire. Au réel en revanche, vous devez réaliser une comptabilité qui permet de générer un fichier des écritures comptables (FEC) à envoyer à l’administration fiscale. Il est donc conseillé de faire appel à un expert-comptable pour ce type de statut.
SCI IR : Pas d’obligation comptable sauf en cas d’acte notarié notamment vente du bien immobilier, donation, succession … Liasse fiscale 2072 obligatoire 1 fois par an.
SCI IS : Obligation de tenir une comptabilité permettant de générer un fichier des écritures comptables (FEC) et de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice. Liasse fiscale 2065 obligatoire 1 fois par an.
POUR RÉSUMER :
- SCI – statut idéal pour favoriser la transmission
- LMNP – à privilégier pour des petits projets immobiliers (attention au plafond des 23 000€)
- La location meublée est plus attractive que la location nue car plus il y a plus d’abattements et de déductions possibles.
- Mais en SCI attention au meublé qui pourrait générer une forte taxation à votre désavantage si non anticipée.